中古住宅や古民家を探していると、ときどき 「未登記建物」 という言葉を見かけます。
興味のある物件なのに、
「未登記と書いてあるけど、買って大丈夫なの？」
「ローンは使えるの？」
「後からトラブルにならない？」
と、不安になる人は多いです。
結論から言うと未登記建物でも買えるけど、“注意点を知らずに買うと後悔する可能性が高い！”です。
そもそも「未登記建物」とは？
未登記建物とは、 建物が法務局に登録されていない状態の建物
のことをいいます。
建物の登記には本来、
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表題登記（建物の存在を登録）
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保存登記（所有者を登録）
の2つがありますが、
未登記建物は このどちらもされていない家 のことです。
古民家、納屋、離れ、物置などで特に多く見られます。
未登記建物を買うときの「デメリット」
未登記建物を買うときの最大の注意点は、住宅ローンが使えない可能性が高い という点です。
デメリット①：住宅ローンが通りにくい
銀行は、土地と建物を担保にお金を貸します。
ところが未登記の建物は「法律上存在しない扱い」なので、
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担保評価ができない
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抵当権が設定できない
となり、銀行から断られることが多いのです。
デメリット②：建物の面積・構造が不明でトラブル源に
未登記だと、正式な図面がありません。
そのため、
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契約書に正確な面積が書けない
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内覧時の説明と違うと揉める
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「増築部分だけ未登記」というパターンも多い
など、後々のトラブルに発展しやすいです。
デメリット③：売却するときにも不利になる
未登記のまま買うと、後々売却することになった時に同じ問題が発生します。
「ローンが使えない家」は、現金一括で買える人しか無理ということになり、買える人が大幅に限られるため、価格を下げざるをえません。
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未登記でも「買っても大丈夫なケース」もあります
ただし、条件がそろえば未登記でも安全に購入できます。
①買主が現金で買う場合
住宅ローンを使わないなら、未登記でもさほど問題ありません。
② 売主が表題登記をしてくれる場合
表題登記があるとローンが通りやすくなるので、表題登記をしてもらえないか？と売主に交渉してみましょう。
表題登記は、こないだ私が売買を担当したお客様の場合だと15万円くらいでした。
③ 納屋や物置だけが未登記のケース
母屋が登記済みで、離れ・倉庫だけ未登記という物件はよくあります。
この場合は大きな問題にならないことも多いです。
まとめ：未登記の家は“注意点を理解すれば”買ってOK
未登記建物は、注意すべきポイントさえ押さえておけば購入自体は特に問題ありません。
とくに大きなハードルとなるのは住宅ローンの利用可否で、ローンを使う予定がある人は売主に表題登記をしてもらうだけで状況が大きく改善します。
逆に、現金で購入する場合は未登記でも問題にならないケースが多く、むしろ価格を抑えて良い物件を手に入れられるチャンスになることもあります。
要するに、未登記であることを理由に過度に心配する必要はなく、事前に確認すべき点を理解し、納得したうえで購入すれば安心して取引できます。
