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古民家の売買では、インスペクション（建物状況調査）をすることはほとんどありません。私は不動産屋で長く宅建士をしていますが、古民家でインスペクションを実施した例は一度もありません。築20～30年の物件などもほぼしないことが多いです。
インスペクションとは？
インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化や不具合を調べる検査のこと。雨漏り、シロアリ、構造の歪みなどを確認し、修繕が必要かどうかを見極めます。
中古住宅売買では2018年から制度化され、契約前に説明義務もできました。しかし「古民家」においては必ずしも実施されていないのが実情です。
なぜ古民家ではインスペクションをしないのか？
現代の建築基準に当てはめると、築100年を超える古民家は「不適合だらけ」。
そもそも100年前の基準と今の基準も、構造も違うので、100年前の基準に合致した立派で安全な建物でも今の基準とは違うというだけで危険とは限りません。
それに、売主からすると、余計な費用をかけずに売りたい！ので、結果しません。
インスペクションにかわるもの
私が古民家売買の契約書を作成する時は、いつも売主に「物件状況確認書（告知書」という書類を書いてもらい添付しています。
これは、売主が知っている建物の状況（シロアリ、傾き、壊れているところなど）、土地（越境、地盤など）、周辺環境（近所に変な人がいないか、火災や事件など）などをきちんと記してもらう書類です。
インスペクションはしないけれど、この資料を代りに付ける事で買主も納得して購入してくれます。
以下のポイントを抑えるといいですよ
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売主、不動産屋さんに聞く
地震でこわれたところがあるか？修理したことがあるか？を確認しましょう。
リフォーム履歴も教えてもらう。 -
自分の目で見る
外壁にクラック、床が傾いていないか、天井に雨もりの跡がないかを見ます。 - プロに一部だけ見てもらう
業者さんに床下を見てもらい、シロアリや腐食がないかをチェックしてもらうと 安心です。
まとめ
古民家を買う時には、インスペクションをしないことがほとんどです。これは「古民家はそのままの状態で引き渡す」のが当たり前だからです。
そのかわりに、売主に聞く・自分で見る・工務店に見てもらうという方法で安全を確かめることが大切です。
完ぺきな保証はなくても、工夫して確認すれば、古民家は安心して住める家になります。
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