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古民家などの古い物件を購入するとき、契約書には「契約不適合責任を負いません」「現状有姿での引き渡し」といった特約が書かれていることがよくあります。これは何を意味するのか！
答えを簡単に言えば、現時点で売主が知り得る不具合は伝えるけれど、それ以外の隠れた欠陥については後から責任を問えませんということです。新築ではなく築年数の経った古民家である以上、見えない不具合があっても「それを承知で購入する」というのが前提になるのです。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容と違う場合、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、新築住宅であれば「雨漏りがしない」「柱や床に大きな欠陥がない」といった状態が当然の前提となります。でも、古民家の場合はそもそも新築同様の品質を保証するのは現実的に不可能です。なので「契約不適合責任を負いません」という特約がつけられるのです。
「現状有姿で引き渡し」とは？
「現状有姿」とは、その物件をありのままの状態で引き渡すという意味です。つまり、売主が知っているシロアリ被害や雨漏り跡などは説明する義務がありますが、売主も気づいていない柱の内部の腐食や配管の劣化など、見えない瑕疵があった場合でも責任は負わない、という取り決めになります。
古民家購入で想定されるリスク
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床下や屋根裏の腐食
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シロアリなどの害虫被害
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配管や電気設備の老朽化
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雨漏り
といったリスクは少なくありません。契約不適合責任を免除する特約があると、これらが後から見つかっても修繕費用はすべて買主負担になります。
売主は契約不適合責任を負いません！
古民家はその言葉通り古い！ため、ほとんどの契約で「契約不適合責任を負いません」と特約に記載されています。
つい最近まで人が住んでいた物件なら、直近の建物の状態を住人から教えてもらうことができて安心ですが、長らく空き家となっていた物件は、はっきり言って状況が読めません。
売る前にどんな状態か売主に調査してほしい！とお客様から言われることもありますが、売主は、そんなお金のかかることしたくないのでやってくれません。買主側もまだ買うかわからない段階でお金をかけて調査したくないし。
長らく空き家だった物件を買う場合は、リフォーム費用が多額になることも覚悟の上でないと難しいですね。
まとめ
売買契約書の特約に出てくる「契約不適合責任を負いません」「現状有姿での引き渡し」という文言は、不具合が後で見つかっても売主に責任を問えないという意味です。古い物件を買う以上、見えない瑕疵がある可能性を覚悟せよ！ってことですね。
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