古民家LABO

古民家専門の不動産屋で働く私の仕事日記

1)古民家不動産のかわいいお爺ちゃん社長「じいかわさん」の日常

※本記事には広告(PR)を含みます

私が働く古民家専門「じいかわ不動産」の社長、じいかわさんは、小さくてかわいいおじいちゃん。
仕事中は大好きなお煎餅をかじりながら、大好きな古民家の情報を集めています。

古民家オーナーや古民家再生に取り組む仲間たちと情報交換したり、時には(いや頻繁に)芸能ニュースをネットでチェックしては、従業員に速報を伝えてくれるのです。

普段はのんびり、まるで日なたぼっこしている猫のようにイスに座っています。ところが、お客様が物件探しで来店されると、突然シャキーッ!まるで別人のように表情がシャキッとなってプロの顔になるのです。

 

今日のお客様は、脱サラして農家レストランをやりたい!と夢を抱いたご夫婦。

お二人でご来店です。

 

爺「ほぉ、自分で育てた野菜を使って古民家レストランを。それはええですなぁ。うちも何軒か開業のお手伝いをさせてもろてますよ。」
客「実は○○○レストランのオーナーから、じいかわ不動産さんを紹介してもらったんです」

爺「そうでしたか。あの○○○レストランさんは、えらい人気が出てますなぁ。」

 

そう、じいかわ不動産は古民家の住まい探しだけでなく、お店を開業したい方のサポートもしています。物件探しから融資の相談、リフォーム、オープンに向けた広告宣伝、SNSの発信のアドバイスまで。

じいかわ社長はおじいちゃんなのに流行に敏感で、経営や運営の知識も豊富。センスも発想力も若い女子顔負けの社長なのです。

でもやっぱりおじいちゃん。カタカナ用語にはめっぽう弱く、言い間違いがとても多い。

しかも自信満々に話すもんだから、誰も指摘できずに会話はそのまま進んでしまいます。

「○○○レストランはロードサイドの立地で、オーナーさんがバイク好きでしょう。せやからツーリング途中で立ち寄るお客さんも結構おるみたいですわ。

ハーレーデビットさんが止まってましたわ。」

 

……デビットさんって、人間やん。
ハーレーダビッドソン」の間違いや・・・。

 

思わず吹き出しそうになりますが、私はぐっとこらえて、あえて指摘しません。

だって面白いし(^-^)

こんな笑える言い間違いを聞くのも私の楽しみの一つです。

 

この続きはまた次回。農家レストラン開業を夢見るご夫婦のお話は、次の記事でお届けします。

 

つづきはこちら↓↓↓

kominka-labo.com

 

 

 

 

 

 

古民家のリアル!【売買】インスペクションはしません!

※本記事には広告(PR)を含みます

古民家の売買では、インスペクション(建物状況調査)をすることはほとんどありません。私は不動産屋で長く宅建士をしていますが、古民家でインスペクションを実施した例は一度もありません。築20~30年の物件などもほぼしないことが多いです。

 

インスペクションとは?

インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化や不具合を調べる検査のこと。雨漏り、シロアリ、構造の歪みなどを確認し、修繕が必要かどうかを見極めます。
中古住宅売買では2018年から制度化され、契約前に説明義務もできました。しかし「古民家」においては必ずしも実施されていないのが実情です。

 

なぜ古民家ではインスペクションをしないのか?

現代の建築基準に当てはめると、築100年を超える古民家は「不適合だらけ」。

そもそも100年前の基準と今の基準も、構造も違うので、100年前の基準に合致した立派で安全な建物でも今の基準とは違うというだけで危険とは限りません。

それに、売主からすると、余計な費用をかけずに売りたい!ので、結果しません。

 

インスペクションにかわるもの

私が古民家売買の契約書を作成する時は、いつも売主に「物件状況確認書(告知書」という書類を書いてもらい添付しています。

これは、売主が知っている建物の状況(シロアリ、傾き、壊れているところなど)、土地(越境、地盤など)、周辺環境(近所に変な人がいないか、火災や事件など)などをきちんと記してもらう書類です。

インスペクションはしないけれど、この資料を代りに付ける事で買主も納得して購入してくれます。

 

以下のポイントを抑えるといいですよ

  • 売主、不動産屋さんに聞く
     地震でこわれたところがあるか?修理したことがあるか?を確認しましょう。
     リフォーム履歴も教えてもらう。

  • 自分の目で見る
     外壁にクラック、床が傾いていないか、天井に雨もりの跡がないかを見ます。

  • プロに一部だけ見てもらう
     業者さんに床下を見てもらい、シロアリや腐食がないかをチェックしてもらうと  安心です。
  •  

まとめ

古民家を買う時には、インスペクションをしないことがほとんどです。これは「古民家はそのままの状態で引き渡す」のが当たり前だからです。
そのかわりに、売主に聞く・自分で見る・工務店に見てもらうという方法で安全を確かめることが大切です。
完ぺきな保証はなくても、工夫して確認すれば、古民家は安心して住める家になります。

 

おすすめ記事

→築100年越え古民家は安全?私が購入した体験談から

kominka-labo.com

 

 

【古民家リノベ相場】性能向上までやると1000~2000万

※本記事には広告(PR)を含みます

家を「安全・あたたかい・電気代が減る」までしっかり直すと、だいたい1000万~2000万円台かかります。家の大きさや、どこまで直すかで金額は変わります。

耐震、断熱、設備を新しく、間取りの見直しなど、まずは優先順位を決めましょう。

性能向上リノベ=どこまでやる?

  • 耐震:金属補強、基礎や外壁ののクラックを補修

  • 断熱・窓:冬は暖かく、夏は涼しく(天井や床に断熱材、窓を二重に)

  • 設備:新しく給湯器を取り付けて、電気代・ガス代を下げる

  • 雨もり対策:雨漏り箇所があれば、屋根の葺き替えや割れた瓦の交換などする
    → ここまで行うと、体感・光熱費・安心感が向上します

どこにいくらぐらい?(目安)

  • 地震対策:300~600万円

  • 断熱・窓:200~500万円

  • キッチン・おふろ・トイレ・給湯器:150~300万円

  • 床・壁・天井の直し+内装:150万円~

  • 設計や申請などの手数料:100~200万円
    ※家が大きいほど、費用は増えます。

 ※これはあくまでも、私が働いている不動産屋で工事したお客様の平均的な費用です。

費用が膨らむ理由

  • 家が大きい/窓が多い → 材料と作業が増える

  • 間取りを大きく変える → 配管・電気を引き直す

  • 外壁まで断熱する → 工事が大がかり

  • 高い材料にこだわる → 予算アップ

  • 開けてみたら中が痛んでいた → 追加工事が必要

少しでも安く費用を抑えるコツ

  • 順番を決める(優先順)
    地震と雨もりを先に ②天井・床の断熱+内窓 ③内装や見た目

  • 水回りは“場所を動かさない”
    キッチンやお風呂の位置を変えると高くなりやすい。

  • 使える物はいかす
    梁や建具はみがいて再利用。新しいものに取り換えるほどお金がかかる。

  • 見積もりは同じ内容で2~3社比べる
    まどの種類、断熱の厚さ、機器の型番をそろえて比べる。

  • 補助金をチェック
    国や市の補助金が出ることもある(断熱・省エネ・耐震)。

※予期せぬ劣化に備えて、リフォームに使えるお金は2割ほど手元に残しておいた方がいいと思います。

まとめ

古民家を安全にして、暖かく、電気代も減らすまで直すと、1000~2000万円台が目安です。
でも、優先度の高い順番に、使える物は生かす、見積もりをしっかり比べる――この3つでムダを減らせます。焦らず計画して、快適な古民家暮らしをつくっていきましょう。

 

↓↓リノベ費用を安く抑えるには

kominka-labo.com

 

 

おすすめ記事

→地区100年超え古民家は安全?私が購入した体験談から

kominka-labo.com

【古民家リノベ相場】費用安く抑えて300~500万

※本記事には広告(PR)を含みます

家の直す所をしぼれば、古民家でも300~500万円台で住み始められます。

ポイントは「人が最近まで住んでいた家を選ぶ」「まず水まわりから直す」「使えるものはそのまま使う」です。

 

300~500万円台でできること

  • 水まわりを直す:キッチン・トイレ・お風呂。全部じゃなくてもOK。使いにくい所を中心に交換。

  • 室内をきれいに:壁紙やふすま・障子のはり替え、畳の表替え、ペンキぬり。

  • ちょっとした直し:ゆがんだドアの調整、ぐらつく床の補強、スイッチや照明の交換。

  • 寒さ・暑さ対策の入り口:すきまテープや内窓で、すきま風を少なくする。

リノベ費用を減らす5つのコツ

  • 物件選びが大事:長い間空き家だったものより、最近まで人が住んでいた家や、空き家でもたまに風を通して管理していた物件をねらう。雨もり・大きな傾き・シロアリが少ないほど安くすむ。

  • 水まわり優先:毎日使う所から直すと快適さが増す。

  • 使える物は活かす:梁や建具、照明は掃除や修理でまだ使えることが多い。新しいものに取り替えるほどお金がかかる。

  • 合い見積もりを取る:同じ内容で2~3社に頼んで比べた方がいい。

  • 段階リノベ:まずは300~500万台で入居→住みながら、次に直す所(断熱や間取り)を考える。

【見積比較でお得!】自宅のリフォーム費用がすぐわかる【ハピすむ】

購入前内見でチェックしたいこと

基礎や土台のひび割れ腐食はない?

屋根や外壁の劣化はどう?

雨漏りの跡はない?

シロアリがいそうな形跡はない?

内見の際に自身の目で確認するとともに、物件を案内してくれる不動産屋さんにも聞いてみましょう。過去のリフォーム履歴など教えてくれますよ。

【見積もり比較】補助金が利用できるリフォーム会社もお探し可能!【ハピすむ】

 

↓↓良かったらこちらの記事も参考にしてみて下さいね

kominka-labo.com

まとめ

古民家は全部一気に直すと高くなります。
だから、「住める状態を活かす」×「水まわりから」×「少しずつ直す」が正解。

まずは300~500万円台で清潔・安心・普通に暮らせるところまで作り、季節をひと回り体験してから、次の工事を決めましょう。大切なのは、欲しい快適さにお金を集中させることです。

金銭的に余裕があれば、耐震や断熱など建物の性能向上のためのリフォームを行うといいですね。

 

↓↓性能向上のためのリフォームの話

kominka-labo.com

 

築100年超え古民家は安全?私が購入した体験談から

※本記事には広告(PR)を含みます

築100年超えの古民家を前にすると、「古すぎて大丈夫?」と心配になる方は多いと思います。見えない部分の劣化や構造の不安はつきものですからね。ても、実際に私が古民家を購入してわかったのは、昔の大工さんの知恵が詰まった構造は、思った以上に合理的で安全に配慮されているということでした。

 

釘を使わない工法=免振の知恵

築100年以上の古民家には「釘をほとんど使わない工法」が多く採用されています。実はこれが地震に強い理由のひとつ。木と木を組み合わせた「仕口(しぐち)」や「継手(つぎて)」によってしなやかに揺れを受け流す、いわば免震構造なのです。

さらに、礎石(そせき)の上に柱を直接のせる構造も特徴的です。地震の際には柱が礎石の上で少し動き、そのズレが揺れを吸収する働きをします。

私が古民家を購入した時は、工務店さんに床下を見てもらい、その構造を実際に確認しました。古民家は「倒れにくい」ではなく「揺れを逃がす」という考え方で建てられいるんですね。

古民家を賃貸で探してみる(一戸建て・5K以上で絞ると見つかりやすいです)

チェックポイント

私が古民家を購入した時、工務店さんと一緒に床下や柱の状態を自分の目で確認しました。

  • 礎石の上に柱がしっかり乗っているか

  • 礎石から柱が落ちそうになっていないか

  • シロアリ被害がないか

  • 床下の木材の腐食はないか
    これらはとても大切なチェックポイントです。

工務店さんにも床下を調べてもらいましたが、床下の土はよく乾いてますよ!木材も乾いてるし、これならシロアリも大丈夫なんじゃないかな。と言っていました。

これは通気性の良い構造のおかげです。

なので私はさらにお金をかけてシロアリ業者に点検を依頼することはしませんでした。

シロアリ業者って被害が見当たらなくても心配な箇所があるからとムダにお金を請求されそうな不安があったので。

 

昔の知恵が生きる古民家

築100年以上経ってもまだ健全に残っている理由がわかります。湿気を逃がす床下の構造、揺れを受け流す礎石構造、そして木組みの柔軟性。古民家は単なる古い建物ではなく、昔の大工さんの技術の結晶なのです。

もちろん状態の悪いものもありますし、補修が必要な場合もあります。ただ築100年以上だからぼろいってわけでもないですよ。

 

まとめ

築100年以上の古民家は、長い年月を生き抜いてきた理由があります。

  • 釘を使わない木組の免振構造

  • 礎石に柱を乗せることで揺れを逃がす仕組み

  • 通気性の良さによる腐朽・シロアリ被害の抑制

工務店さん、リフォーム業者さんに説明を受けながら一緒に確認するといいですよ。

 

古民家を賃貸で探してみる(一戸建て・5K以上で絞ると見つかりやすいです)

 

古民家移住で近所づきあいが変わった話(体験談)

※本記事には広告(PR)を含みます

私は古民家好き。古民家を多く取り扱う不動産屋で宅建士として約20年働いています。今回は私の体験談をお話しします。私が担当したお客様は(Aさん)、小学生と幼児の4人のお子さんを連れて田舎へ地域へ移住しました。最初は「近所づきあいがうまくいくかな」と不安を抱えていましたが、子供の少ない地域だったこともあり、お年寄りたちが温かく迎えてくれ、日々の暮らしを支えてくれる存在に。結果的に「移住してよかった」と笑顔で話してくれました。

子育て環境を求めた田舎暮らし

Aさんは、自然の中でのびのび子育てをしたいという強い思いから、都会から地方への移住を決めました。小学生と幼児の4人兄弟姉妹が走り回れる広い庭と、木の温もりを感じられる古民家が条件。

家の状態は所有者がつい最近まで住んでいたので普通に住める状態。学校や医療機関まではもちろん遠いが車があるので問題ないと。今まで近所づきあいの希薄な都会に住んでいたので近所づきあいを楽しみにしつつも少し不安という感じでした。

移住前に抱えていた近所づきあいの不安

契約が決まった後も、Aさんが何度も口にしていたのは「近所づきあいが不安」という言葉でした。地方の古民家は、地域コミュニティとの関係が密接な場合が多く、行事や集まりへの参加が求められることもあります。特に子育て世代の移住者は、地元の方々との距離感をどう取るか悩みがちです。

地域の歓迎ムードと助け合い

この物件はうちの不動産屋がオーナーから直接仲介を頼まれた物件だったので、私はあらかじめオーナーや自治会長さんに周辺環境について話を聞いていました。若い人が転入してきてくれると嬉しい!と歓迎ムード。それからトラブルを起こすような変な住民もいないよ~とのことでそこら辺はお客様に紹介しても安心かなと。

周辺は高齢者世帯が多く、子供の声が久しぶりに聞こえることを喜んでくれたそうです。気さくに話をしてくれたり、畑で採れた野菜を分けてもらったりと、徐々に助け合いの関係ができあがりました。

地域行事の参加でより良い関係へ

Aさんは、夏祭りや清掃活動など、地域行事に参加するのも楽しい!と言っていました。「子供たちが行事に混ざって楽しむ姿を見て、自然に地域になじめた」と感じたそうです。

多世代の人との交流ができ、行事に参加して体を動かす経験ができるのは子供にとって良いことだ!と。

 

まとめ

古民家移住は、建物だけでなく地域との関係が暮らしの質を決めます。Aさんのように、最初は近所づきあいへの不安があっても、地域に歓迎され、行事を通してつながりが深まれば、移住してよかった!につながります。

引っ越ししたら、ちょっとした手土産をもってぜひ挨拶回りをして下さいね。お互いを知るきっかけになりますよ。

 

おすすめ記事

kominka-labo.com

kominka-labo.com

 

古民家契約のリアル![特約]契約不適合責任を負いません!

※本記事には広告(PR)を含みます

古民家などの古い物件を購入するとき、契約書には「契約不適合責任を負いません」「現状有姿での引き渡し」といった特約が書かれていることがよくあります。これは何を意味するのか!
答えを簡単に言えば、現時点で売主が知り得る不具合は伝えるけれど、それ以外の隠れた欠陥については後から責任を問えませんということです。新築ではなく築年数の経った古民家である以上、見えない不具合があっても「それを承知で購入する」というのが前提になるのです。

 

契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容と違う場合、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、新築住宅であれば「雨漏りがしない」「柱や床に大きな欠陥がない」といった状態が当然の前提となります。でも、古民家の場合はそもそも新築同様の品質を保証するのは現実的に不可能です。なので「契約不適合責任を負いません」という特約がつけられるのです。

 

「現状有姿で引き渡し」とは?

「現状有姿」とは、その物件をありのままの状態で引き渡すという意味です。つまり、売主が知っているシロアリ被害や雨漏り跡などは説明する義務がありますが、売主も気づいていない柱の内部の腐食や配管の劣化など、見えない瑕疵があった場合でも責任は負わない、という取り決めになります。

 

古民家購入で想定されるリスク

  • 床下や屋根裏の腐食

  • シロアリなどの害虫被害

  • 配管や電気設備の老朽化

  • 雨漏り
    といったリスクは少なくありません。契約不適合責任を免除する特約があると、これらが後から見つかっても修繕費用はすべて買主負担になります。

売主は契約不適合責任を負いません!

古民家はその言葉通り古い!ため、ほとんどの契約で「契約不適合責任を負いません」と特約に記載されています。

つい最近まで人が住んでいた物件なら、直近の建物の状態を住人から教えてもらうことができて安心ですが、長らく空き家となっていた物件は、はっきり言って状況が読めません。

売る前にどんな状態か売主に調査してほしい!とお客様から言われることもありますが、売主は、そんなお金のかかることしたくないのでやってくれません。買主側もまだ買うかわからない段階でお金をかけて調査したくないし。

長らく空き家だった物件を買う場合は、リフォーム費用が多額になることも覚悟の上でないと難しいですね。

 

まとめ

売買契約書の特約に出てくる「契約不適合責任を負いません」「現状有姿での引き渡し」という文言は、不具合が後で見つかっても売主に責任を問えないという意味です。古い物件を買う以上、見えない瑕疵がある可能性を覚悟せよ!ってことですね。

 

古民家を賃貸で探してみる(一戸建て・5K以上で絞ると見つかりやすいです)

おすすめ記事

→古民家購入前!内見で確認したい5つの注意点

kominka-labo.com